中国房地产市场巨型“泡沫”大起底

2020-01-14  阅读 498 次

中国房地产市场巨型“泡沫”大起底

5月以来,中国房地产泡沫之说一浪高过一浪,究竟仅仅是对风险的善意警告还是楼市真的到了崩溃边缘,目前还难有定论。然而,房地产市场冷却的严重程度的确远远超过了预期,如果之前的降温预期只是阴转小雨,那如今的房地产市场无疑遭遇了暴雨冰雹。

种种迹象表明,今年国内楼市冷却的速度远超预期:

国家统计局公布的数据显示,1-3月,全国商品房销售量价齐跌,房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等核心数据均不好看;

据中国指数研究院监测,4月,全国100个城市中近半数房价环比下跌;100个城市新建住宅价格环比与同比涨幅已连续第四个月回落。

4月,上海易居房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1266万平方米,环比减少4.7%,同比减少 21.0%。

据中国指数研究院监测,4月,北上广深四个一线城市商品房成交面积环比涨跌幅分别为-20%、-27%、-14%、7%;1~4月,北上广深商品房成交面积分别下降50%、20%、10%、33%。

中原集团研究中心监测的54个城市数据显示,今年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米,同比下滑47%,其中一线、二线、三四线城市降幅分别为40%、65%、32%。在去年五一创历史同期成交高位后,今年“五一”成交量较2011年及2012年分别下降19%和36%,为近四年以来的历史低位。

投行集体唱空中国房地产

野村认为,中国房地产调整已经开始。大规模的住房供应过剩,再加上开发商资金短缺,造成了中国住房市场的滑坡,或拖累今年GDP增速放缓至6%以下。“问题已经不是房地产市场是否会出现调整,而是这个调整会有多严重。”

瑞银也表示,中国房地产市场临近转折点。称中国房地产市场风险“已经显着增加”,其中提到市场急速修正的可能性为15%,而这将会导致中国GDP增速在2015年骤降至5%。

摩根士丹利最新发表的研究报告也预计,中国楼市在未来数个月内将出现销售、平均售价均趋恶化的情况。

业内的另一个看法是,三四线楼市情况堪忧,二线楼市分化加剧,一线楼市相对坚挺。但今年部分二线城市房价“失守”,一线城市楼市成交量大幅下滑,出乎不少人的意料。

房地产企业遇冷

楼市遇冷直接影响房企业绩。目前已公布一季报成绩的万科、金地等诸多A股房地产企业今年1-3月份净利润等呈现下滑态势。万科披露的2014年第一季度报告显示,一季度实现营业收入94.97亿元,同比下跌32.16%;净利润为15.29亿元,同比下跌5.23%。金地一季报净利润更下跌70%。

截至4月29日,在披露一季报或业绩预报的沪深两市103家上市房企中,受毛利率下滑等因素影响,有55家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。

地方政府纷纷出手拯救楼市

进入2014年以来,杭州、常州、广州等多地楼盘降价消息频频出现。为了应对低迷的楼市,多地开始酝酿调整政策刺激楼市,实行多年的楼市限购政策可能出现松绑潮。

去年楼市地市热火朝天的浙江杭州,如今迅速坠入降价漩涡不能自拔。5月5日,杭州市区土拍现场,杭政储出[2014]10号和11号两幅地块都只有一家单位报名,最终均加价100万元直接成交。

地方政府明显坐不住了。继上月28日南宁打响楼市松绑第一枪后,无锡、天津滨海区、杭州萧山区相继出台放松调控政策或部分刺激措施,而本周安徽铜陵市政府也在官方网站上发布文件,从契税补贴,到公积金贷款首付比例下调等方面配套制定了一系列房市利好政策,被认为是地方政府楼市“微刺激”的又一表现。

地方政府通过调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持各种手段,希望为房地产市场松绑。

不过,在一些外资投行看来,“中国政府在应对相关问题上没有太多的回旋余地。”野村认为,中国政府的政策选择极为有限。如果继续执行微刺激措施,那幺今年的GDP增速可能会降至6%以下。

另外一种选择是,加大货币和财政政策的力度,比如,将银行存款准备金率下调0.5个百分点,同时大规模增加政府支出。野村预测,这样做政府可能会将今年的经济增长率提高至7.4%。但采取这样的方式只会令中国住房供应过剩的状况恶化,把经济下滑的时间推迟一年而已。

中央政府出手可能性低

虽然房地产领域的不安情绪日益高涨,但《21世纪经济报道》认为中央政府今年出台大规模的楼市刺激政策的可能性很低。

4月底,新华社发表了题为《楼市明显降温政府淡定面对》的文章。文章认为,在宏观经济出现下行压力之时,不轻易出台政策刺激房地产市场,不放松楼市既定的调控政策,宁愿承受市场理性回归带来的代价,也不重复以前的老路——在不少业内专家看来,这些做法正是将房地产此前的“兴奋剂”角色逐步拉回到“产业带动”的原始功效上,是房地产“支柱”作用的本位回归。

上海中原地产市场研究部总监宋会雍对《第一财经日报》称:

楼市过剩这个论据基本成立,但是外资行对开发商资金链紧绷的描述并不客观。“外资投行提出楼市崩溃论并不意外,但我个人关心的是,它的论据是什幺。现在不少大开发商的资金状况还是不错的,市场调整,反而是大鱼吃小鱼的机会。”

旭辉集团董事长林中也不认同楼市崩溃论。他对《21世纪经济报道》表示:

“今年的房地产市场不会太好,也不会太差,整体来看是一个短周期的波动,谈不上泡沫的破灭。不过,旭辉不会进入风险较大的三四线城市。中国的城市化进程还远未结束,在这之前,中国房地产市场中长期的价格曲线是波浪上升的,即每一轮的波谷比上一轮的波谷高,每一轮的波峰比上一轮的波峰高。”

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